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冯奎（中国区域科学协会副理事长、研究员）开云kaiyun体育

近期，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《对于握续激动城市更新步履的认识》（简称《认识》）。这不仅突显了城市更新投资在推动城市高质地发展中的要道作用，更反馈出其在稳增长中的要紧性。

现时，我国城镇化率已进步65%，城市发展参预增量建设与存量更新并重的新阶段。随着城市规模握续彭胀、功能迭代升级，老旧体式蜕变、空间优化等需求日益伏击，城市更新投资规模呈现爆发式增长态势。

此次《认识》要点提倡8方面城市更新任务，包括既有建筑蜕变愚弄；激动城镇老旧小区整治蜕变；开展完好社区建设；激动老旧街区、老旧厂区、城中村等更新蜕变；完善城市功能；加强城市基础体式建设蜕变；树立城市生态系统；保护传承城市历史文化等。仅就这些领域来看，瞻望异日5年，每年在城市更新领域投资总和应10万亿元摆布，将成为拉动内需、流露经济增长的要道力量。

城市“生命线”的系统升级尤为伏击。这部分更新范围涵盖供排水、燃气、供热等地下管网更新蜕变、经济集约型详细管廊建设，以及浑水处罚体系升级等中枢领域。以地下管网为例，我国部分城市管网从戎年限超50年，渗漏、老化问题超越，蜕变需求伏击。

城镇老旧小区整治蜕变，既能改善民生还能开释花消后劲。寰宇2000年前建成的老旧小区约17万个，保守臆测仅基础类蜕变投资需求即达1.2万亿元，沟通加装电梯、机灵社区等名目，总市集规模至少将再多增几万亿元。

老旧街区、厂区及城中村蜕变粗略灵验激活城市存量空间价值。买卖街区升级可推动传统商圈向体验式、机灵化花消中心转型；老旧厂区可转型为文创园区、科创基地等新兴载体；城中村蜕变关联到环球作事体式补短板、土地集约愚弄等。寰宇部分要点城市待蜕变城中村名目，预估投资规模就已超万亿元。

历史文化与环球空间更新能普及城市软实力，亦然要紧的投资领域。一方面，历史街区蜕变需兼顾保护与活化，可通过数字化展示、文旅交融等神色，让历史建筑“活起来”；另一方面，口袋公园、社区绿地等小微空间的建设，可灵验缓解城市“绿色空间饥渴”。

尽管城市更新投资远景普遍，但现时名目落地仍面对一些挑战，中枢在于投资眩惑力还有待普及。

很多城市更新名目投资禀报周期长。以老旧小区蜕变为例，除政府补贴外，企业需通过泊车位收费、告白运营等神色回得益本，时常需要8—10年才气竣事盈利。这与社会本钱追求3—5年禀报周期的诉求有差距，导致一些关系企业参与积极性不及。

一些城市更新名目还可能面对融资问题。由于一些名目周期长、典质物不及等问题，银行贷款审批门槛较高；刊行债券则面对信用评级要求高、融资规模受限等问题。而新兴融资方法如REITs，现在仅适用于部分收益流露的名目，且刊行进程复杂、底层金钱确权难度大，现在还难以餍足大规模资金需求。

因此，要使数万亿的城市更新投资落地，就亟需出台配套策略，增强投资眩惑力。

第一，加大财政缓助力度，构建多档次资金保障体系。中央层面，应通过超永恒止境国债、中央预算内投资，要点缓助公益性强、收益性弱的基础体式和环球作事名目；场地政府则可整合住建、财政等部门资金，树立城市更新专项资金，并在债务风险可控前提下，扩大专项债券刊行规模。同期，探索建树“中央—场地—社会本钱”的联络投资基金，酿成“政府勾搭、市集运作”的资金协力。

第二，完善税收优惠策略，镌汰企业投资成本。需全面落实土地升值税、契税、印花税减免策略，对相宜条目的城市更新名目，可给以一定的企业所得税优惠；针对老旧小区蜕变、历史文化保护等名目，可探索升值税即征即退策略，切实松开企业包袱。

第三，翻新金融缓助神色，拓宽多元化融资渠谈。可磋商饱读吹金融机构蛊卦“城市更新贷”等专属信贷家具，蔓延贷款期限至10—15年；应推论REITs试点，简化刊行进程，扩大底层金钱范围，将老旧厂房蜕变、买卖街区运营等纳入刊行宗旨；应探索树立城市更新产业基金，通过“优先级+劣后级”结构化盘算，眩惑保障资金、待业金等永恒本钱参与。

第四，优化用地策略，开释土地因素活力。应强化“名目随着研究走、土地因素随着名目走”机制，允许土地搀和蛊卦愚弄，缓助工业用地转型为研发、文创等用途；应建树低效力土地活激发机制，对主动蜕变的企业给以容积率奖励、地价优惠；应简化土地用途调整审批进程，明确过渡期策略，镌汰企业用地成本和风险。

此外开云kaiyun体育，还需要完善名目审批轨制，打造高效作事环境，普及名目激动效果，等等。通过一系列配套策略的协同发力，有望破解城市更新投资贫窭，开释万亿级市集后劲，为城市高质地发展注入强盛能源。